No seu encontro mensal com nossos analistas de FIIs, Larissa e Fausto trazem a análise para março deste mercado e informações relevantes sobre a carteira recomendada de abril.
Olá.
Chegamos ao fim do primeiro trimestre de 2025. Depois de um início de ano desafiador, vimos os juros futuros mostrando leve arrefecimento e, mesmo sem grandes mudanças estruturais, o mercado de Fundos Imobiliários encerrou o mês de março mais animado. O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix), principal referência do nosso setor, terminou o mês com alta de 6,1%, e um desempenho acumulado de 6,3% no ano. E a nossa Carteira Renda com Imóveis apresentou valorização de 5,1% em março.
A recuperação recente resultou na redução do desconto do Ifix, atualmente de 12%. Mas é importante ressaltar que temos visto apenas um ajuste do cenário macroeconômico, em que as mesmas incertezas e desafios seguem no radar. Entendemos que a conjuntura atual continua, predominantemente, de volatilidade. Desta forma, seguimos com uma visão de montagem de posições para o longo prazo. Vale destacar que o novo patamar de descontos dos fundos (atual P/VP ponderado de 0,88, ante 0,79 em dezembro de 2024) traz um pouco mais de risco, atrelado a uma maior sensibilidade do Ifix a novas revisões de cenários, positivas ou, principalmente, negativas.
O movimento de alta observado no mês possui uma correlação com a curva de juros.
Antes de entrar em mais detalhes de como isso aconteceu em março e na nossa recomendação para abril, gostaríamos de dedicar esta segunda edição da coluna Renda Com Imóveis para conversar com você sobre um ponto importante: em nossa análise, utilizamos o Tesouro Nacional Indexado ao IPCA para comparar a performance com mercado de FIIs – mais especificamente o Tesouro IPCA+ 2035, a NTN-B. Vamos entender o porquê.
NTN-B: por que utilizar este título atrelado à inflação para comparação?
Dividimos o Ifix em dois grandes setores, papel e tijolo. Como fundos de CRIs são, usualmente, indexados ao IPCA (e CDI), percebemos que entender a comparação com a NTNB é mais trivial, uma vez que a rentabilidade da carteira destes fundos é apresentada como IPCA + uma taxa ao ano, contra o título do governo que apresenta o mesmo formato de remuneração.
Esta relação também existe com os fundos de tijolo, apesar de não tão visual – esses fundos, em sua maioria, têm aluguéis atrelados a inflação. Ou seja, no momento de revisão do valor do aluguel, este é ajustado pelo valor do IPCA (assim como acontece num contrato residencial). Ou seja, a receita destes fundos também possui o fator de correção da inflação, fazendo com que um título atrelado ao IPCA seja utilizado como referência.
E por que especificamente o Tesouro IPCA + de 2035?
Pois a correlação do IFIX e das NTN-Bs é maior com a de vencimento em 2035 (confira na tabela disponível abaixo). Vale mencionar que estes números podem alterar e, no futuro, teremos uma nova NTN-B como referência para o nosso mercado.
Agora que ficou claro para você a razão de utilizarmos esse título como benchmark para o Ifix, vamos te explicar os movimentos recentes.
A alta dos FIIs e a precificação da NTN-B 35
O movimento de alta visto no Ifix nas últimas semanas é justificado, em sua maior parte, pela relação que apresenta com a NTN-B. Em meados de fevereiro o mercado trouxe uma percepção de alívio quanto às incertezas e desafios macroeconômicos, resultando em ajuste da curva de juros. Entendemos que este movimento está mais atrelado a um ajuste de cenário do que a uma mudança significativa, uma vez que ainda está precificado um juros futuro elevado e um nível inflacionário desafiador.
Nesse sentido, é notória a correlação do movimento de alta do Ifix com o arrefecimento da curva de juros. O movimento altista dos Fundos Imobiliários acontece logo após o início da queda do cupom (taxa de remuneração) da NTN-B 2035. Para melhor visualização, deixamos evidenciado no gráfico disponível abaixo o momento aproximado do arrefecimento dos juros, em fevereiro, colaborando para a alta do Ifix.
Composição da Carteira Renda com Imóveis
Agora, vamos falar sobre a nossa carteira recomendada de FIIs. A composição atual é a seguinte:
- HGCR11**
- KNCR11**
- KNUQ11
- KNIP11*
- BRCO11
- KNRI11
- BTLG11
- PVBI11
- RBRP11
- HGRU11
- HSML11
- XPML11
No momento, a carteira tem 40% de exposição no setor de Ativos Financeiros, 22,5% em Galpões Logísticos, 15% em Lajes Corporativas, 15% em Shopping Centers e 7,5% em Varejo.
Nessa composição, o dividendo corrente (dividend yield) da carteira é de 10,8%. Desde sua criação, em abril de 2018, seu retorno acumulado é de 75,6%, contra 40,4% do Ifix.
Olhando para os próximos meses, seguimos com preferência pelos fundos de ativos financeiros este ano. No setor, observando fundos com carteiras sólidas e, principalmente no caso dos high grades¸ apresentando atrativa relação risco x retorno, com rendimentos acima de 14% e portfólios sem registros de inadimplência.
Considerações finais
Seguimos acompanhando o movimento na curva longa de juros, que vem ditando o ritmo do mercado. Além disto, precisamos acompanhar o andamento da reforma tributária no Congresso, que ainda não apreciou os vetos.
Seguimos também com cautela e acompanhando os principais acontecimentos do mercado, sempre prontos para tomar alguma medida que se faça necessária – e te atualizando sobre isso.
Se você quiser se aprofundar ainda mais no que conversamos aqui hoje, clique aqui.
Um abraço e até o próximo artigo!
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